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Charges transférées au locataire : stricte application du contrat

Affaires - Commercial
09/04/2021
Dès lors que le bail commercial stipule que les honoraires de gestion directs et indirects sont à la charge du locataire et sont calculés au prorata de la surface louée, une cour d’appel ne peut rejeter la demande du bailleur en paiement d’un supplément d’honoraires de gestion locative au motif que son montant n’est ni déterminé ni déterminable.
Selon l’article 1103 du code civil (ancien article 1134 de ce code), les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
 
Dans la présente affaire, une société X… avait donné à bail à la SAS Y…, par acte du 28 avril 2010, des locaux à usage commercial – vente de chaussures – situés dans la galerie marchande d’un centre commercial, le bail prenant effet le 1er mai 2010. Le bail prévoyait, notamment :
 
— que "les honoraires de gestion directs et indirects restent à la charge du preneur. Il s'agit notamment des honoraires de gestion locative et de gestion technique ainsi que des honoraires des différentes missions que le bailleur a décidé de confier à un ou plusieurs mandataires de son choix et notamment les missions d'analyse, d'assistance et de conseil. Cette liste ne présente aucun caractère limitatif ni exhaustif" (art. 23 des conditions générales) ;
 
— et que "les charges récupérables sont calculées au prorata des surfaces louées de l'ensemble immobilier. Les charges récupérables sont celles correspondant […] aux frais et honoraires de gestion" (art. 10.11 des conditions particulières).
 
Un litige était survenu sur la facturation par le bailleur, le 29 juin 2010, de provisions sur des honoraires de gestion, puis sur ces honoraires de gestion, impayés par le preneur malgré mises en demeure. Le bailleur ayant assigné sa locataire en paiement desdits honoraires (soit une somme de 10 822,24 puis de 14 847,57 euros) le 17 juin 2015, il avait été débouté de ses demandes par jugement du 3 février 2017 puis avait fait appel de cette décision.
 
Répartition contractuelle des charges
 
La cour d’appel a confirmé le jugement (CA Bordeaux, 4e ch. civ., 18 nov. 2019, n° 17/01263, Lamyline) : soulignant que le prix du bail doit être certain et résulter des clauses du contrat, ou rendu déterminable grâce à des éléments objectifs du contrat, qu’il en est de même des charges incombant au bailleur et qui sont transférées au locataire – lesquelles sont alors un supplément de loyer –, l’arrêt a retenu que, si cette charge supplémentaire d'honoraires de gestion locative est expressément prévue au contrat, son montant n’est ni déterminé ni déterminable.
 
Saisie sur pourvoi du bailleur, la Cour de cassation censure l’arrêt. La cour d’appel, qui a constaté que le bail stipulait que les honoraires de gestion directs et indirects restaient à la charge du locataire et étaient calculés au prorata de la surface louée, n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a statué en violation de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce. D’où renvoi des parties devant la cour d’appel.
 
Pour aller plus loin
Sur le contenu de l’obligation de paiement du loyer et des charges du locataire, se reporter au n1082 de l’édition 2020 du Lamy droit commercial.

 
Source : Actualités du droit